七星那些棚户区的市民又要发财了......

(资料图片仅供参考)

最近，《桂林市住房发展“十四五”规划》已经市人民政府同意，正式对外公布和实施，规划期限为2021年至2025年。

这一鸿篇巨制，明确了“十四五”期间住房发展的总体目标和主要任务，描绘了“十四五”期间桂林住房发展的方方面面。

根据规划，“十三五”以来，桂林市城镇住房发展取得了积极成效，但是相对于打造世界级旅游城市，建设更高水平宜居城市的总要求仍然存在差距。主要存在以下问题：

1.住房发展水平不均衡，供应结构有待优化

城镇住房主要集中在市辖区范围，约占总量的2/3；主要以商品住房为主，保障性住房总量较少，占比不足20%；保障性住房中，户型供需不平衡，小户型较为紧缺，轮候期较长；与商品住房相比，市场租赁住房建设、投资与市场供应不足。

2.商品住房市场发展放缓，市场不确定性增加

商品住房市场增长速度较快、发展规模较大，但当前总体发展放缓，空置率超过合理区间，去库存周期拉长，短期内受宏观经济、新冠疫情等影响，社会预期不够稳定，仍有一定数量的“烂尾楼”需要处置。部分县（市、区）宅户比、去化周期、城镇人均住房面积远高于全市平均水平，存在房地产过度开发的现象。

3.住房租赁市场培育不足，发展机制不够完善；4.住房保障工作有待提升，城市旧改更新压力大；5.物业服务发展相对滞后，住房治理手段有待创新

而“十四五”期间，桂林市作为广西副中心城市，努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，城市定位升级对提升城市魅力、完善城市配套设施、提高居住质量提出新要求。

关于“十四五”几年间的住房和房地产，一起来看看规划的重点内容！

桂林住房“十四五”规划目标

（一）总体目标

到“十四五”末期，实现住房供需基本平衡，居民住房条件持续改善，住房保障体系完善，中低收入及新市民、青年人等群体住房困难问题得到解决，城镇居住品质提升，住房建设运营管理数字化水平取得初步成效，住房基本性制度逐步健全等目标。

至2025年，全市预计新增供应住房总量13.41万套，住宅用地供应累计638公顷，年均供应128公顷。

（二）住房市场目标

保持供需平衡，科学把握住房建设和上市节奏。以需求为导向优化商品住房供应，合理控制商品住房保有量，根据去化周期变化对土地供应进行及时调整和动态监测。至2025年，全市预计新增商品住房供应总量为7.27万套，商品住房总需求为13.12万套。

加强过程管控，严控建设时序。强化房地产开发项目建设时序管控，通过建设工程规划许可、预售资金监管、金融监管等联动管控举措，杜绝“烂尾楼”情况发生。

稳定商品住房价格，实行信息化管理。继续实施宏观调控，保持商品住房价格总体平稳，对于各县（市、区）土地出让时序、节奏及规模做好督查工作，使住房价格控制在合理区间，对新建商品住房价格指数涨跌幅度进行合理控制，建立住房交易管理平台，实现信息化精准管控。

鼓励因地制宜创新，探索多元化商品住房。鼓励房地产企业提高自身运营能力，从以人为本出发，积极探索新型社区运营模式，鼓励发展养老、文旅等业务，创新商品住房“+养老”、“+旅游”、“+城市更新”等模式，提高社区粘性与凝聚力。

规范租赁市场，促进住房租赁市场健康发展。保持租金水平相对稳定，强化市场监管，规范租赁市场秩序，提高租赁住房合同网签备案率。培育多元市场供应主体，建立智慧化管理平台，及时掌握租赁住房市场供需动态，出台和完善长租房市场相关管理规定，探索住房租赁市场发展长效机制。

（三）住房保障目标

加快保障性租赁住房发展。完善保障性租赁住房地方政策与管理体系，新增保障性租赁住房3.25万套（间）（其中市辖区为1.95万套），加大对新市民、青年人等群体的住房保障力度。

构建多元化住房保障体系。累计新增公共租赁住房2.11万套（间），其中发放公共租赁住房租赁补贴1万户，累计新增棚户区改造1.78万套。

（四）住房品质目标

提升老旧小区住房品质。完成8.56万户城镇老旧小区改造，重点改造2000年底前建成的老旧小区。2001-2005年建成且符合改造条件的老旧小区，可按年度改造任务的一定比例纳入改造范围。

智能建造提升住宅品质。推动装配式建筑应用，力争装配式建筑占新建住宅建筑的比例不小于10%。加大对绿色建筑的支持，逐步降低住宅能耗和碳排放强度。推广智慧社区模式，提升住区管理智能化、精细化的居住体验。

提高居住服务水平。加快推动物业服务行业健康发展，提升物业服务、社区养老等居住服务水平，进一步拓展物业服务领域，实现新建住宅小区物业服务全覆盖，旧住宅小区物业服务覆盖率达65%以上。鼓励和引导有条件的小区实行业主自管，探索桂林市小区多元主体共治新模式。

完善社区“15分钟生活圈”服务配套。建立健全社区综合服务中心、智能快件箱、社区菜市场等便民设施，推动社区养老和托育服务设施建设，打造15分钟生活圈，构建“宜居、宜业、宜游、宜学、宜养”的社区生命共同体。

市辖区及灵川空间布局等详情

（一）秀峰区：稳定商品住房供需，持续推进老城区升级改造

稳定商品住房供需，完善产业平台住房配套，加快高铁园秀峰分园、桃花湾旅游度假区、琴潭片区等新建区域发展。持续推进老城区升级改造，稳步推进秀峰区保障性住房建设，保障性租赁住房计划开工建设3296套，其中市本级建设项目796套。

一是有序推进城中村改造，进一步提升教育、医疗等配套设施和公共服务水平，有序推进老旧小区改造，改进老旧小区的改造方式和融资模式。围绕胜利桥以东全域范围，持续提升老城区综合服务能力，不断完善老城区居住、商贸、旅游、智慧服务功能，大力支持既有住宅加装电梯。

二是完善住房保障体系，通过产业园区配建、商品住房项目配建等方式加大保障性住房的供给，满足户籍住房保障家庭、高新技术人才和产业工人的住房需求，积极推动人才安居置业。

加强高铁产业园片区综合整治、功能完善、配套提升、产业优化。主要内容包括建设安置房、新建片区住宅、保障基础配套设施，提升城市功能，改善群众居住条件，打造绿色生态宜居环境，建成产城融合、可持续发展的新型城市片区。

（二）叠彩区：有序引导商品住房供应，加快产城融合发展

加快推动高质量城镇化发展，推动城市更新项目建设，有序引导新增商品住房开发，打造产城融合引领区。推进老旧小区改造，稳步推进保障性住房建设，市本级建设项目1288套。

一是根据实际需求，有序引导增加住房供应，实现职住平衡，保障低收入及新市民的合理住房需求。

漓江东岸健康产业聚集区（叠彩工业园区）结合桂林医学院附属医院和叠彩工业园区建设，综合考虑周边高校、产业等人才资源住房需求，适当开发建设面向产业园区的普通商品住房和人才安居住房，实现产城融合。漓江西岸商贸服务核心区以桂林北站枢纽新城为核心，加快推进粤桂黔高铁（桂林）经济合作试验区存量用地的有效利用，完善高铁产业园叠彩分园周边配套，增加住宅保障。

二是着力提升品质，在深化城市更新中实行一体化推进环境整治、文化保护，对教育、体育、文化、医疗等设施进行均衡布局和分级配置，着力提升城区品质。有计划、有重点地推进城市更新改造与环境综合治理，完善基础设施与公共服务设施建设，提升老城区居住品质；依托城北高端现代商贸商圈，发挥叠彩万达广场、联发乾景广场、恒大广场、万鑫广场等城市综合体的服务效能，增强居住的便利性，提供充足和多层次住房产品，带动该片区住房发展。

（三）象山区：加快推进城市更新，提升住房多元化发展结构

以文旅商贸服务产业为阵地，打造商贸服务重要承载功能区主战场，提升住房多元化发展结构。保障性租赁住房计划开工建设930套，其中市本级建设项目430套。

一是多渠道筹建保障性住房，把存量开发作为保障性住房的主要供应手段，将保障性住房供应与城市更新相结合，在城中村改造中筹建保障性住房，稳步推进保障性住房建设，充分发挥保障性住房对产业发展的支撑作用；推进老旧小区改造，完善老旧小区市政配套工作，将棚户区改造、老旧小区改造、背街小巷改造等纳入整体考虑，以城市更新为依托，重点对道路交通、建筑环境、市政设施、公共配套、景观绿化等改造提升，健全停车场、智能快件箱、社区菜市场等便民设施，打造智慧型城市建设，提升居民生活质量。

二是促进住房市场和产业协同发展，以需求为导向，适度提升商品住房供应。推进漓江西岸生态环境改造与基础设施建设，推动龙船坪特色街区、美术馆、南溪山公园连片发展；结合路网建设，科学合理地统筹片区规划，推动产业规划与空间规划有效衔接；积极推进大风山片区、桂林南方橡胶集团公司纺织厂棚户区改造工程等项目规划调整工作。加快推进汽车总站（银锭片区）、铁西片区、环城南二路片区、大风山片区等旧改项目。

（四）七星区：统筹盘活存量资源，多渠道提高住房供给能力

统筹盘活存量资源，优化住房结构，稳步推进保障性住房计划建设，保障性租赁住房计划开工建设1323套，其中高新区建设1000套，市本级建设项目225套。

优化华侨旅游经济区产学研总部基地、英才园片区、铁山园片区、和平片区以及漓江沿线产业融合示范带等园区内住房结构。

多渠道提高住房供给能力，重点推进城市更新，加大城中村改造力度，加快漓江东岸和城市核心区的城中村和棚户区改造，推动漓江沿岸、高速公路沿线旧街巷等老旧小区和街巷提升改造；继续做好人才住房保障工作，深入推进以人才公寓和人才租赁补贴并举的人才住房支持政策体系，加强高层次人才的住房保障。

（五）雁山区：合理控制开发时序，加强大学集中区基础设施建设

一是稳定商品住房供需平衡，合理控制开发时序，强化土地收储，留足发展空间，完善公共服务配套。

二是完善住房保障机制，大力推动通过商品住房项目配建等方式筹建保障性住房，积极引导符合条件家庭通过申请租赁补贴方式解决居住问题。

三是培育住房租赁市场，有序推进多主体租赁住房供应，落实“租购同权”政策，加强租赁平台管理。保障性租赁住房计划开工建设1736套。

贯彻建设“产教城景”融合发展特色区的定位，高起点规划建设雁山宜游、宜学、宜业的科教旅游新城，增强科教旅游新城要素集聚和辐射带动能力。适当开发高端旅游、休闲景观商业地产开发项目，适度开发不同需求的商品住房，建立供需基本平衡、结构基本合理的住房供应和消费体系。

加大科教旅游新城片区、雁山新镇片区、柘木镇片区城中村改造力度，启动村集体预留地开发项目，实现城乡互补、融合发展。加强大学集中区基础设施建设，完善人才公寓，新建保障性公共租赁住房，为新市民在桂就业提供保障。

（六）临桂区：促进住房消费健康发展，规范住房租赁市场

一是促进房地产市场平稳健康发展，科学、合理供应住宅用地，稳定商品住房供应，商品住房去化周期力争稳定在12-18个月。进一步优化行政审批，加强市场监管，稳定市场发展预期。做好宣传引导，提升城市形象和吸引力。

二是多渠道筹建和供应保障性住房，通过商品住房项目配建、市场购买及租赁房源等方式加大公共租赁住房和人才公寓的供应力度。落实人才公寓房源供给供应，做好人才公寓建设管理，推进新建保障性公共租赁住房建设，计划开工建设9328套，其中经开区建设5118套。

三是继续规范住房租赁市场，加快推进住房租赁市场发展奖补工作，加强租赁备案的指导，大力推动阳光租房平台，维护租赁市场秩序；

四是加强配套设施建设，科学合理配置教育、医疗卫生、文化体育、商业服务等配套设施，保证居住区内基础设施和公共服务设施相对完整，集中成片。

（七）灵川县：稳定商品住房供应，完善产业平台住房配套

以高质量建成全面体现新发展理念的“桂林北新城”为目标，加快灵川与桂林市中心城区一体化发展。

一是稳定商品住房供应，商品住房去化周期力争稳定在12-18个月。升级发展桂林高铁经济产业园，基本建成国家物流枢纽，扩大有效住房需求，挖掘工业地产、旅游地产、养老地产等消费潜力，化解房地产库存，推动房地产开发投资与销售稳定增长。

二是以区域性中心为契机，合理供应居住用地，建设多元化类型住房，支持重点企业建设专家公寓。完善相关配套设施，保障中低收入群体和新市民的居住需求。保障性租赁住房计划开工建设1166套。

稳定商品住房市场

（一）稳定住房市场，健全房地产长效发展机制

落实城市主体责任制，各县（市、区）根据因城施策的原则，针对性研究制定具体管控措施。保持调控政策连续性、稳定性，优化房价、地价联动，持续做好价格指导。加强房地产市场监测预警，加大预售资金监管力度，降低房地产开发项目烂尾风险。

（二）强化供地管控，优化库存周期

发挥土地供应和国土空间规划的调节作用，把握土地供应节奏，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。加强住宅用地出让合同履约监管，加强已出让未开工住宅用地管理，因国有建设用地使用权人自身原因导致的闲置土地，未动工开发满1年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。

推动房地产去库存与土地供应联动，去化周期在18-36个月的，要减少商品住房土地的供应规模；消化周期超过36个月的，应暂停商品住房项目土地供应，从源头上减轻商品住房去库存压力。

到“十四五”期末，基本形成“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的发展格局，全市商品住房去库存周期控制在12-18个月内。

（三）制定“一企一策”处置方案，推进城区“烂尾楼”项目处置工作

通过调整供应、资金监测、建设过程管控等方式，杜绝新增“烂尾楼”项目发生。依照《桂林市城区“烂尾楼”项目处理工作实施方案》的精神，遵循先易后难，先急后缓的原则，对已有的18个主城区“烂尾楼”项目落实“一企一策”处置办法，分批分类逐步实施。加强源头治理，强化房地产市场监管，进一步加强商品住房预售资金监管，维护购房人的合法权益，推动房地产市场平稳健康发展。

（四）坚持“房住不炒”原则，支持满足合理的住房需求

支持商品住房市场更好满足购房者的合理住房需求，鼓励农民进城购房，对农村进城务工人员在市辖区首次购买唯一新建普通商品住房的，落实既有优惠政策。

推动青年友好型城市发展，对来桂就业的大学生、引进人员以及其他的新市民，分类分级研究制定具体的购房、租房等系列优惠政策。支持改善型购房需求，给予相应补贴、减税等优惠措施，金融机构可根据借款人的实际情况，适当降低贷款利率。鼓励金融机构创新金融产品和服务，为购房人提供更为优惠、有针对性的购房贷款。推广“农民安家贷”等金融创新信贷产品，灵活认定收入证明，采取按月、季度、半年或整年的方式，优化还款频率。

（五）减轻企业税费负担，加大金融支持力度

房地产开发企业在开发过程中，纳税确有困难的，可按规定申请房产税、城镇土地使用税减免。

房地产开发企业配套建设完成后，无偿移交的符合免税条件的学校、医院、幼儿园的房产和土地，免征房产税、城镇土地使用税。

加大金融支持力度，对经营和销售正常的房企，金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率，保持房地产开发贷款合理增长。对出现滞销和资金困难的房地产企业，推动商业银行通过政府、房企、银行、承建商的合作协调机制化解风险，共同维护市场稳定。

（六）立足世界级旅游城市定位，优化商品住房供给

优化商品住房供应结构。推动高品质改善性住房供应，发展绿色住宅、智慧住宅，鼓励打造精品化、多样化住宅产品，针对适老化、适幼化等多种需求研究设计新户型，支持住房改善和品质提升。创新住宅产品类型，探索建设文旅型、康养型、适老型等新型住宅，满足个性化、多层次居住需求。优化商品住房供应布局，结合桂林市国土空间总体规划的布局和职住平衡的要求，优化园区、高校等周边具有较大住房需求的居住组团布局及医疗、教育、文化、交通等相关配套设施建设。

健全住房保障体系

（一）加快发展保障性租赁住房，建立健全运行机制

到2025年，通过产业园区配套用地、国有建设用地以及存量闲置房屋等多种方式计划投资79.63亿元，建设筹集保障性租赁住房3.25万套（间），其中市辖区建设1.95万套，各县（市、区）建设1.3万套。主要用于解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，将公交、环卫、教育、医疗、快递等从事城市基本公共服务的群体优先纳入保障范围。

（二）继续推进公共租赁住房建设，提升保障能力

持续做好公租房保障工作，及时掌握公租房需求情况，根据地方社会经济实际情况，及时补充房源，有效满足住房保障对象需求。新建实物配租公租房单套建筑面积控制在60平方米以内，持续完善小区基础设施及公共服务设施建设。持续推进租赁住房补贴工作，确保符合条件的家庭“应保尽保”。新建公共租赁住房建设1.11万套，计划投资19.43亿元，累计发放保障性租赁住房补贴1万户（含公共租赁住房和保障性租赁住房）。

（三）完善调换机制，构建保障性住房智能化管理平台

完善保障性住房调换机制。提高利用效率，加强保障性住房调换管理，允许符合条件的住房保障对象按照“主动申请、轮候调换”的原则进行房源调换。

支持保障性住房协商互换，允许住房保障对象按照“自行协商、无偿互换、统一管理”的原则进行房源互换。构建保障性住房房源调换平台，统一采集和发布保障性住房申请家庭的调换需求。

（四）完善人才安居工作机制，扎实推进棚户区改造计划

组织实施高层次人才住房保障工作，健全实物保障措施，鼓励市辖区联动实施人才公寓建设工作，通过集中式建设、用人单位利用自身闲置土地和房屋建设、筹集人才公寓，解决高校、科研院所等单位新进人员过渡性住房问题，支持各县（市、区）为符合本区发展需要的青年人才提供安居保障。以“改善民生、完善功能、提升品质”为核心，全面解决棚户区群众反映强烈的突出问题，促进城市环境卫生和市容面貌全面改观，通过制定相关政策和引入多元资本，多措并举，全面完成较为急迫的棚户区改造任务。新开工棚户区计划改造17770套，基本建成8055套，完成投资43.54亿元。

（五）持续扩大住房公积金覆盖面，实现住有所居

完善住房公积金缴存、使用和管理机制。加强公积金政策宣传和行政执法力度，鼓励灵活就业人员自愿缴存，力争住房公积金缴纳人数达到38万人。研究拓展住房公积金使用范围，出台装配式建筑商品住房、保障性租赁住房使用住房公积金的政策，支持缴存人提取公积金用于合理住房消费。推进信息共享，提高网上办事效率，优化公积金提取、异地转移接续等业务流程，实现信息共享，建立核查联动机制，为缴存和使用住房公积金提供保障。

（六）多渠道筹集住房保障资金，落实税费优惠政策

加大财政支持力度，探索社会资金参与保障性住房筹建。政府投资保障性住房所需资金来源包括中央和自治区安排的专项补助资金，市、县（市、区）财政年度预算安排资金，每年从土地出让净收益按规定比例提取资金，提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，地方政府债券资金，单位住房基金增值收益，可以纳入的其他资金等渠道。鼓励银行按照“依法合规、风险可控、商业可持续原则”，进一步优化并创新针对住房租赁项目不同阶段的金融产品和服务。支持符合条件的企业发行专门用于发展住房租赁业务的债券、不动产证券化产品，有效推进保障性租赁住房建设。

纳入城镇保障性安居工程的保障性住房，按照国家有关规定享受税收优惠政策，免收各种行政事业性收费和政府性基金。利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的住房租赁有关税收政策，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

打造宜居城市

（一）推进老旧小区改造，提升居住品质

基本完成2025年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，共计8.56万户。

（二）完善配套设施，构建“15分钟便民生活圈”

针对临桂新区、灵川县及商品住房库存规模较大、库存项目相对集中、空置率较高的县（市、区），整合库存项目间公交站点、学校、医院等公共服务设施配套，实现功能共享，引导房地产市场均衡布局。

在老城区中，补齐既有社区建设短板，统筹利用存量房屋资源，增设、升级基本公共服务设施和便民商业设施，建设养老社区，满足居家养老、旅游养老等多种养老需求。

（三）推动绿色建筑发展，推广装配式建筑建造

推动绿色建筑建设。提高建筑节能标准水平，研究制定激励政策，提高房地产开发企业建设绿色建筑的积极性。结合城镇老旧小区改造工作，推动有条件的既有居住建筑实施节能改造。

分区域推广装配式建筑建设项目。装配式建筑重点推进区域包括桂林市五城区、临桂新区、灵川县及其余十个县（市）的新区建设区域，装配式建筑鼓励推进区域为桂林市其余十个县（市、区）（不含新区建设区域）。力争到2025年全市装配式建筑面积占新建住宅建筑面积的10%以上。

（四）有序推进住宅全装修，提升住宅工程质量

根据“一城一策”精神出台符合桂林实际的全装修住宅设计细则，对新建住宅项目全装修实施范围、装修标准、预售管理、质量管控、交付使用等内容进行规范处理。实行样板房制度，推行菜单式全装修试点，落实住宅质量责任，鼓励房地产企业探索住宅质量保险。保障住房交付后一定期限内的维保服务质量，力争2025年全市住宅工程质量用户满意度达90%。

（五）稳步提升物业服务水平，拓宽物业服务领域

强化物业管理服务，完善社区治理体系。分类推进老旧小区引入专业化物业管理，扩大物业管理覆盖范围。实现老旧小区专业化物业管理65%覆盖的覆盖率。引导物业服务企业开展多元化增值服务。

发挥行业协会作用，加强对本地物业服务企业培育和监管。推进《广西壮族自治区物业管理条例》的贯彻落实。

（六）加强住房全生命周期管理，推进韧性城市发展。

着力推进住宅小区结构安全管控，夯实安全根基，推进韧性城市发展。

希望桂林有关部门能履行这份计划书，让老百姓的生活品质越来越好！同时也羡慕那些在棚户区尤其是漓江东岸的居民，你们这些又要发财了！

▍内容来源：桂房网

▍图片来源：见标注（其余源于网络）

▍图文编辑：扛动车跑的人字拖

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