观点网自2021年土拍规则收紧以来,深圳土拍“三限双竞+摇号”(限地价、限全年期自持租赁住房或保障性租赁住房面积、限住房销售均价,竞地价、竞自持租赁住房或保障房,触顶摇号)已逐渐成为惯例。
但规则也并非是一成不变。
(资料图片仅供参考)
7月4日,深圳公共资源交易平台挂牌3宗二类居住用地,分别位于龙岗宝龙、宝安新安,总起始价46.32亿元,共用地面积为4.058万平方米,将于8月2日开拍。
其中,位于宝安新安宅地引入竞“现房销售建筑面积”,为深圳首例。
地块宗地号A001-0212,位于宝安区新安街道,土地用途二类居住用地,土地面积15239.84平方米,建筑面积82300平方米,挂牌起始价296200万元,最高限制地价340600万元,现房销售最高限制建筑面积35520平方米。普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米(不含室内装修)。
龙岗宝龙两宗则采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让,即:限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。对深圳今年此前土拍规定的“竞全年期自持的租赁住房建筑面积”、“竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积”不再作要求。
这不是深圳今年第一次在土拍出让规则上作出让步。在6月30日第二批集中供地中,龙华民治街道A811-0347宗地规定住宅平均售价不高于8.05万元/平方米,较同片区出让的地块每平方米高出8050元。最终,地块被深业置地收入囊中。
即将在7月14日开拍的深汕合作区小漠街道地块,采取“单限单竞+摇号”规则出让,该宗地块无售价限制,是无保障性住房的纯商品房宅地。
现房探索
去年年中,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示,“三限双竞+摇号”的供地规则在深圳越来越清晰,甚至成为长效机制。开发商的利润空间在拿地时已基本算好,只能精打细算,通过保租房经营、代建费等获得可观的、持久的收入。
针对此次土拍新规,李宇嘉接受观点新媒体采访时表示,这是根据新的形式,适时调整土地竞配建规则。
此前6月27日,住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹公开表示,房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”,改变“高杠杆、高负债、高周转”模式,开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
而今年1月17日全国住房和城乡建设工作会议也明确指出,房地产工作中,有条件的可以进行现房销售。
事实上,近年来北京、上海、海南、西安、福州、合肥、宁波等地的土拍环节都曾在多宗地块拍卖公告中提出“竞现房销售”的条件。
就今年而言,譬如4月28日,招商以23.2亿元,现房销售面积3.3万平方米,竞得北京市通州区梨园镇东小马土地一级开发项目FZX-0306-6009地块。5月6日,中铁+华润联合体摇得北京大兴区西红门地块,成交价格37.26亿元,竞现房销售面积1.8万平方米。
对于部分活跃在深圳的头部房企,“竞现房销售”规则并不陌生。
“作为改革开放先行试点的城市,深圳肯定也要在现房建设方面作出一定探索。”李宇嘉说道。
戴德梁行研究院董事、副院长张晓端则向观点新媒体表示,竞现房销售是在保交楼、行业调整的背景下,对后续交楼保障的前置。“预售制本身是没有问题的,只是在监管和过程中有一些风险,把现房面积前置,市场面的风险就会相对少一些。”
张晓端指出,竞现房前期投入成本较大,对资金链较为稳健的房企在成本上不会有太大影响,但在产品设计、产品质量上,把控要求会更加严格。
另外,房地产业内人士严 跃进指出,此次深圳宝安地块属位置相对优越、地价总体较高的地块,“这给我们一个很重要的启发,即现房销售模式往往会在优质地块或高端地块上进行改革。”
也因为此类优质地段的开发成本较高,从这个角度看,竞现房销售让房企拿地方面会更加谨慎,客观上也有助于促进地价平稳。
配建松绑
对竞自持租赁住房、保障性租赁住房面积的规则放宽,也是深圳土拍此次调整的重点之一。
根据深圳市住房保障署颁布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》,配建的人才住房和保障性住房应当与所在项目的商品住房同步设计、同步建设、同步交付、共享配套设施。
最为关键的是,项目分期建设的人才住房和保障性住房原则上应当安排在首期。
张晓端表示,“不再竞保障房面积,以这样的方式适度放松配建要求,一定程度还是为了在当前楼市背景下激发市场活力和信心,提高参拍企业的积极性。”
就在深圳此次三宗地块挂牌的前一天,7月3日,深圳市住建局连串发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。
四个管理办法将于8月1日正式实施,办法施行之日起,不再安排建设安居型商品房和人才住房。也意味着,除了已签订土地使用权出让合同的项目外,安居房和人才房不会再有新增的项目。
对此,李宇嘉表示,上述办法的主要逻辑,是深圳的住房供应体系,特别是保障房体系要跟国家的体系相对接,以公租房+保租房+共有产权房,取代原来公租房+安居房+人才住房。
也就是说,保租房新规与土拍配建的变化并无过多关联。
张晓端也指出,保障房的建设筹集方式相对多元,包括新增建设用地、城市更新、土地整备建设等等途径,阶段性的土拍配建减少影响有限,同时,房企还会以代建、代管等方式来参与保障房的发展。